La plusvalía municipal (IIVTNU o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el incremento de valor del suelo urbano que afloró entre la fecha en que el causante adquirió el inmueble y la fecha de fallecimiento.
Desde la gran reforma que se hizo en 2021 convivimos con dos métodos de cálculo y el heredero puede escoger el más barato.
Ahora, en 2025, el Gobierno ha vuelto a actualizar los coeficientes máximos que usa el método objetivo (RDL 9/2024, en vigor desde el 1 de enero de 2025); y en Valencia capital se mantiene la bonificación del 95 % para transmisiones “mortis causa” a favor de descendientes, ascendientes y cónyuges. ¡Mucho ojo! Porque saber combinar estos dos datos se traduce en ahorrarle bastante dinero a tu cliente…
Las dos formas de calcular la plusvalía municipal
Método objetivo
Te guiamos paso a paso:
- Toma el valor catastral del suelo (ojo, solo el suelo).
- Multiplica por el coeficiente oficial 2025 según los años transcurridos desde la compra. El RDL 9/2024 fija techos que van, por ejemplo, del 0,07 (1-3 años) al 0,18 (16-19 años). Cada ayuntamiento puede bajar esos números —por ejemplo, Valencia aplica los suyos propios, normalmente un poco más suaves.
- Aplica el tipo impositivo municipal (hasta un 30 % —en Valencia es del 29,7 %).
Método real
Así es como se hace si sigues el método real para calcular la plusvalía:
- Resta el valor real de adquisición (lo que pagó el causante) del valor actual declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Si el resultado es positivo, multiplícalo por el tipo municipal. Si es negativo, premio: ¡plusvalía cero!
Así pues, el contribuyente elige: basta con comparar ambos importes y autoliquidar el menor. La ley te da esa ventaja, así que úsala siempre.
Cálculo rápido paso a paso (checklist para asesores)
- Recopila los datos clave
- Valor catastral suelo (recibo IBI más reciente).
- Fecha y precio de adquisición del causante.
- Valor declarado a herencia (Modelo 650).
- Haz la cuenta “objetiva” en 3 minutos
- Busca el coeficiente que le corresponde al número exacto de años.
- Multiplica valor suelo × coeficiente.
- Aplica el 29,7 % (Valencia) o el tipo de tu municipio.
- Haz la cuenta “real” en 3 minutos
- Resta precio de compra al valor ISD.
- Si la cifra es negativa, la cuota será 0 €.
- Elige el menor de los dos resultados y…
- Aplica bonificaciones
- En Valencia, descendientes, ascendientes y cónyuges descuentan el 95 % de la cuota restante.
- Si tu cliente encaja, multiplica por 0,05 y listo.
6. Presenta en plazo
- 6 meses desde la fecha de defunción.
- Prórroga hasta 12 meses: solicítala dentro de los 6 primeros (se concede de forma tácita).
Para acabar, un truquito: cuando pides al mismo tiempo la prórroga de la plusvalía y la del Modelo 650 te ahorras duplicar escritos y justificas mejor el retraso.
Errores que convierten un impuesto pequeño en una pesadilla
- Coger el valor catastral total en lugar del valor del suelo: la cuota se dispara.
- Olvidar la bonificación 95 %, porque la ordenanza municipal no la aplica por defecto en el formulario (esto solo para Valencia capital).
- Confundir fecha de transmisión: la clave es siempre la fecha de fallecimiento, no la escritura de aceptación de herencia.
- Presentar fuera de plazo y sin prórroga: recargo del 1% por cada mes de retraso en la presentación y pago del impuesto.
- No adjuntar la documentación requerida. Dependiendo de dónde vivas, el ayuntamiento de turno te requerirá y reabrirá plazos (lo que genera más estrés para todos). Pero debes saber que cada ayuntamiento pide una documentación; ¡escríbenos si tienes cualquier duda!
Bonus track: comprobar si estás exento de pagar la plusvalía municipal
Si el inmueble no ha incrementado su valor real (por ejemplo, compró caro en 2008 y hoy vale menos), la cuota será cero por el método real. Adjunta las escrituras o tasaciones que lo prueben y la autoliquidación telemática lo validará.
Como ves, calcular la plusvalía de una herencia ya no es sumar años y multiplicar a ciegas. Con los dos métodos, los coeficientes de 2025 y las bonificaciones de muchos ayuntamientos para ascendientes, descendiente y cónyuge, puedes bajar la factura a dos cifras en cuestión de minutos.
¿Prefieres que hagamos los números por ti y presentemos el impuesto mientras tú atiendes a tu cliente? ¡Contacta con nosotros y te damos todos los detalles!